Was sind Hotel-Investitionen, die sich lohnen?
Qualität
Was sind Hotel-Investitionen, die sich lohnen?
25.03.2024
Hotellerie Hotelbetreiber
18.10.2023
Dr. Martin Domenig
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
martin.domenig@kohl-partner.at+43 171 07 099+43 664 20 60 819Zum AutorApartment- und Chalet-Boom: Tourismus oder versteckte Spekulation?
Die hohe Zahl an Projekt-Entwicklungen im Bereich der Para-Hotellerie ist ein zunehmendes, sehr häufig auch extrem kontroversielles Thema - gerade dann, wenn sich die Gretchen-Frage stellt: Tourismusbetrieb oder versteckte Immobilienspekulation?
Trotz gestiegener Baukosten und hoher Zinsen gibt es aktuell kaum eine Woche ohne neue Schlagzeilen in den touristischen Fachmedien über neue Chalet- und Apartmentprojekte. Zumeist gehen dabei die Meinungen insbesondere aufgrund der damit verbundenen Finanzierungsmodellen oft sehr weit auseinander.
Einer der wesentlichen Gründe dafür ist die steigende Anzahl an Playern in diesem Segment – zu den eingesessenen Betreibern am Markt gesellen sich auch mehr und mehr Hoteliers-Familien mit Um-Nutzungs oder Dependence-Projekten, Immobilien-Entwickler auf der Suche nach Opportunitäten, kreative und/oder finanzkräftige Quer-Einsteiger, klassische Hotelbetreiber sowie tech-affine Betreiber aus dem städtischen Tourismus.
Weitere Gründe für die große Zahl an Projekten in diesem Segment sind
- Der operative Betrieb ist vergleichsweise einfach bzw. gut zu strukturieren. Die niedrigere Personal-Intensität bedingt nicht nur geringere Kopfschmerzen bei der Rekrutierung, sondern auch höhere %uelle GOPs.
- Weniger profitable Teilbereiche (z.B. die Gastronomie) können potenziell leichter ausgelagert werden (bei allen Problemen, die sich dadurch in der Praxis zeigen!)
- Die schleichende Transformation von Privatzimmern zu Apartments in den meisten Destinationen.
- Die steigende Beliebtheit bei den Gästen durch die hohe Flexibilität eines Apartments, die gute Eignung für „Work-Life-Blending“, aber zuletzt auch die Möglichkeit zur Kostenreduktion während des Urlaubes.
- Die leichtere Finanzierung (generell bessere Drittverwertbarkeit, sowie potenzielle Finanzierbarkeit über „Buy to let“ Modelle“)
Die Finanzierung über „Buy to let“ (Abverkauf von Wohnungen an Einzelinvestoren und mehr oder weniger verpflichtende Weitervermietung) wird jedoch in vielen Destinationen mittlerweile sehr kritisch gesehen. Insbesondere dann, wenn es um die Entwicklung sehr schlanker Konzepte mit großen Wohneinheiten ohne zusätzliche Infrastruktur, geringem Dienstleistungsniveau sowie dem Verzicht auf eine Gastronomie geht, die dann in der Praxis nur allzu oft als versteckte Zweitwohnsitze genutzt werden.
Ein kritischer Zugang zu diesem Finanzierungsmodell ist daher verständlich, ein generelles „Nein“ jedoch nicht, da es auch viele Projekte mit nachweisbarem touristischem Erfolg gibt, die ohne eine solche Finanzierung nicht umsetzbar gewesen wären.
Klar ersichtlich dabei ist eine zunehmende Differenzierung der Produkte hinsichtlich des Qualitätsgrades, der Zusatz-Infrastruktur, der Service-Intensität sowie der Zielgruppen. Dies macht jedenfalls eine entsprechend differenzierte Betrachtung der Projekte erforderlich, da z.B. ein Budget-Glamping-Dorf ganz anders zu beurteilen ist als ein Luxus-Chalet-Konzept.
Auch aus Destinations-Perspektive können (zu) viele neue Apartment-Betten eine Herausforderung darstellen. Einerseits betreffend die gastronomische Versorgung, andererseits betreffend der Kannibalisierung bestehender privater Strukturen. Viele dieser Projekte sind (leider) per se oft keine Frequenzbringer, sondern benötigen bekannte Destinationen mit hoher Nachfrage und einen Standort mit direkter Anbindung an die Infrastruktur um die oftmals mehr als ambitionierten Auslastungs-, Umsatz und Ertragsziele erreichen zu können.
Kritische Fragen in diesem Zusammenhang sind dabei insbesondere:
Kritische Fragen in diesem Zusammenhang sind dabei insbesondere:
- Strategische Prioritäten der Entwickler: Liegt der Fokus der Entwickler auf dem Abverkauf der Immobilie oder einem nachhaltigen touristischen Betrieb?
- Optimierte vs. maximierte Grundstücks-Ausnutzung: Zeigt die Planung ausreichend Freiräume oder wurden die BGF-Limits bis auf das Letzte ausgereizt?
- Zweck des Investments definiert: Geht es um eine einfache „Problemlösung“ (z.B. für ein Ausflugs-Gasthaus), so ist ein ganz anderes Produkt notwendig als z.B. bei einer Entwicklung auf die grüne Wiese in einer Destination ohne Übernachfrage.
- Vernetzung mit der örtlichen Infrastruktur vs. Inselbetrieb: Je umfassender das Infrastruktur-Angebot vor Ort, desto mehr Möglichkeiten zur Auslagerung bzw. Vernetzung mit dem Umfeld gibt es. Inselbetriebe können aus touristischer Sicht sehr reizvoll sein, erfordern aber ein durchdachtes Gesamt-Produkt!
- Ausreichend dimensioniertes Zusatz-Angebot: Wie kann eine Verlängerung der Saisonzeiten durch entsprechend attraktives, ausreichend großzügiges Hard- und Software-Angebot gewährleistet werden?
- Risikobeteiligung: Keine reinen Provisionsmodelle ohne belastbare Ergebnisgarantien des Betreibers!
