Apartment- und Chalet-Boom: Tourismus oder versteckte Spekulation?
Hotellerie
Apartment- und Chalet-Boom: Tourismus oder versteckte Spekulation?
18.10.2023
Hotellerie Hotelbetreiber
25.06.2025
Dr. Martin Domenig
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
martin.domenig@kohl-partner.at+43 171 07 099+43 664 20 60 819Zum AutorWas kann die Ferienhotellerie von der Stadthotellerie lernen?
Immer wieder zeigt sich: Stadt- und Ferienhotellerie sind zwar dieselbe Branche, aber dennoch völlig unterschiedliche touristische Welten. Entsprechend schwer tun sich Stadthotel-Betreiber in Ferienbetrieben – und umgekehrt.
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Welche zehn Learnings der Stadthotellerie lassen sich gut auf den Ferientourismus übertragen?
- Standortpotenziale knallhart hinterfragen: Nicht jeder Standort passt zu jedem Konzept. Development-Manager großer Ketten analysieren exakt, welche Lage für welche Zielgruppe und welches Qualitätsniveau geeignet ist.
- Top-Kernprodukt geht vor unnotwendigem Schnickschnack: Erfolgreiche Stadthotels agieren wie Holzschnitzer, nicht wie Zuckerbäcker: Ultraschnelles WLAN, Rainshower-Duschen und Luxus-Matratzen sind im Budget-Hotel selbstverständlich –alles, was keinen klaren Mehrwert bietet, fliegt heraus bzw. kommt gar nicht in den Betrieb. Alte Zöpfe abzuschneiden macht auch in der Ferienhotellerie Sinn!
- Vernetzung mit dem regionalen Umfeld: Ist die Hardware begrenzt, wird das Umfeld Teil des Produkts. Stadthotels kuratieren Food-Spots, Laufstrecken oder Street-Art-Touren und vermarkten sie als „Insider-Perlen“. Gäste lieben dieses „live like a local“-Gefühl!
- Quadratmeter ≠ Qualität: Beim Neubau wird jeder Quadratmeter auf Notwendigkeit geprüft (offene Garderoben, Doppelnutzung von Public Spaces). Kleinere Flächen senken Investitions- und Betriebskosten. In Zeiten immer kürzer werdender Aufenthaltsdauern wird das in der Ferienhotellerie immer relevanter
- Prozesse digital optimieren: Betreibergeführte Hotels dokumentieren, automatisieren und digitalisieren ihre Abläufe – hunderte Handgriffe pro Tag entfallen, während in vielen Ferienhotels noch die „Zettelwirtschaft“ regiert.
- ESG-Kennzahlen im Griff: Nachhaltigkeit zählt nicht nur für Gäste, sondern auch zukünftig immer stärker für die Finanzierung. Größere Stadthotels sind hier oft klar im Vorteil gegenüber familiengeführten Ferienhotels.
- Lückenlose digitale Guest Journey: Von der Insta-Awareness über die optimierte Online-Buchung und Pre-Stay-Upselling-Mails („Zimmer im obersten Stock?“) bis zu Mobile Check-in/out und Post-Stay-Betreuung können Ferienhotels viel von Stadthotels lernen, um die Guest Journey zu optimieren.
- Daten lieben, Gäste binden: Moderne Stadthotels pflegen Gästedaten akribisch, um personalisierte Betreuung und punktgenaue Angebote zu ermöglichen.
- Professionelles Revenue Management: Ganzjährige Öffnung bei stark schwankender Nachfrage zwingt Stadthotels zu dynamischen Preisen, um den RevPAR zu optimieren. Auch in der Ferienhotellerie erkennt man den Trend zu flexiblen Raten.
- Zahlen- und Ergebnisorientierung: Ein Stadthotel arbeitet mit detailliertem Plan-Budget und laufenden Soll-Ist-Vergleichen. Die Profit-Orientierung ist meist deutlich ausgeprägter als in vielen Ferienbetrieben, wo manchmal erst der Steuerberater im Nachhinein erklärt, dass nur die Auslastung, nicht aber der Gewinn gut war.
