Faire Hotelpacht
Hotellerie
Faire Hotelpacht
10.03.2025
Hotellerie Hotelbetreiber K>P Insight
Erstellt: 23.09.2026
Markus Hirschhuber, BA
Berater
Innsbruck, Österreich
markus.hirschhuber@kohl-partner.at+43 512 214315+43 664 1229064Zum AutorHotelpachtvertrag: Welche Details über Rendite, Risiko und Werterhalt entscheiden
Hotelpachtverträge werden oft zuerst über eine zentrale Zahl verhandelt: den jährlichen Pachtzins. Das ist nachvollziehbar, denn er ist für beide Seiten wirtschaftlich entscheidend. Für den Verpächter soll er Wertverzehr, Finanzierungskosten und eine angemessene Verzinsung abdecken. Für den Pächter muss er aus dem operativen Ergebnis erwirtschaftbar bleiben.
„Vertragsverhandlungen scheitern oft nicht am Pachtzins selbst, sondern an den wirtschaftlichen Details dahinter: Wer zahlt den Lift, wenn er ausfällt? Wem gehören Domain, Gästedaten und Social-Media-Kanäle nach Vertragsende? Und welche Verpflichtungen übernimmt der Pächter zusätzlich zur Pacht?“, meint Markus Hirschhuber von Kohl > Partner.
Hinweis: Dieser Beitrag betrachtet Hotelpachtverträge aus betriebswirtschaftlicher und touristischer Sicht. Rechtliche Fragen werden nur als Schnittstellen erwähnt und müssen jedenfalls durch spezialisierte Rechtsanwält:innen geprüft werden.
Worauf es wirtschaftlich besonders ankommt
Neben Pachtzins und Laufzeit gilt es das wirtschaftliche Gesamtpaket zu beachten. Besonders relevant sind dabei:
- Tragfähigkeit des Pachtzinses: Passt die Pacht zum realistisch erzielbaren Betriebsergebnis? Dies sollte jedenfalls plausibilisiert werden.
- Betriebsbereiter Zustand: Wird tatsächlich ein funktionsfähiger Hotelbetrieb übergeben oder nur eine Immobilie?
- Instandhaltung und Ersatzbeschaffung: Wer trägt laufende Wartung, kleinere Reparaturen, größere technische Risiken und Substanzerhalt?
- Digitale Fortführungsfähigkeit: Was passiert mit Website, Domain, Bewertungen, Gästedaten, PMS-Historie und Vertriebskanälen?
Diese Punkte entscheiden häufig darüber, ob ein Pachtmodell langfristig tragfähig ist oder ob aus scheinbar attraktiven Vertragsbedingungen später eine wirtschaftliche Belastung für beide Seiten wird.
Aus Eigentümersicht geht es um drei zentrale Fragen:
- Wird der laufende wirtschaftliche Wertverzehr des Objekts verdient?
- Ist eine Indexierung vereinbart, damit der Pachtzins langfristig nicht real entwertet wird?
- Ist je nach Finanzierungsstruktur eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals möglich?
© Adobe Stock
Instandhaltung: Der wirtschaftlich kritischste Punkt
Instandhaltung ist einer der häufigsten Konfliktpunkte in Hotelpachtverträgen. Der Grund ist einfach: Hotels sind nutzungsintensive Immobilien. Zimmer, Restaurant, Küche, Technik und öffentliche Bereiche werden täglich beansprucht. Verschleiß ist ein Teil des Geschäfts. Eine praxistaugliche wirtschaftliche Logik unterscheidet zwischen laufender Wartung, Pflege und kleineren Reparaturen, planbarer Ersatzbeschaffung von Inventar, größeren technischen Risiken, vollständiger Erneuerung zentraler Anlagen sowie Dach und Fach.
Besonders sensibel ist die technische Gebäudeausstattung, etwa Heizung, Klima, Lüftung, Lift, Brandmeldeanlage oder zentrale Küchentechnik. Aus Sicht des Eigentümers ist nachvollziehbar, dass der Pächter diese Anlagen professionell warten und pflegen muss. Er nutzt sie täglich und hat direkten Einfluss darauf, ob Wartungsintervalle eingehalten, Filter gewechselt, Prüfungen durchgeführt und kleinere Schäden rechtzeitig behoben werden.
Aus Sicht des Pächters ist aber ebenso nachvollziehbar, dass er nicht das volle Risiko einer vollständigen Erneuerung zentraler Anlagen tragen möchte. Muss ein Pächter im Extremfall einen neuen Lift, eine neue Heizungsanlage oder eine zentrale Brandmeldeanlage finanzieren, kann dies die Wirtschaftlichkeit des Betriebs erheblich gefährden, insbesondere bei einer bereits ambitionierten Fixpacht. Zusätzlich sollte rechtlich geprüft werden, ob und in welchem Umfang eine solche Verpflichtung wirksam auf den Pächter übertragen werden kann.
Fazit: Gute Hotelpachtverträge brauchen wirtschaftliche Präzision
Entscheidend ist, ob der Vertrag betriebswirtschaftlich funktioniert. Dazu braucht es klare Regelungen zum betriebsbereiten Zustand, zur Inventarliste, zur Instandhaltung, zur Rücklage, zu technischen Anlagen, zu FF&E und OS&E, zu digitalen Werten und zur Rückgabe. Die beste Vertragsgestaltung liegt daher nicht in maximaler Härte, sondern in präziser Risikoverteilung. Wer zahlt was? Was ist planbar? Was ist außergewöhnlich? Genau diese Details entscheiden, ob ein Hotelpachtvertrag langfristig tragfähig ist oder ob er bereits nach wenigen Jahren zur Belastung für beide Seiten wird.
Wenn Sie vor einer Hotelverpachtung, Betreibersuche oder Vertragsverhandlung stehen, lohnt sich der wirtschaftliche Blick vor der Unterschrift. Kohl > Partner begleitet Sie im gesamten Prozess: Von der Wirtschaftlichkeitsberechnung über die Betreibersuche bis zu betriebswirtschaftlichen Inputs für die Vertragserrichtung.
Quellen und weiterführende Hinweise
- Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), insbesondere § 1096 ABGB zur Übergabe und Erhaltung des Bestandgegenstandes. Abrufbar über das Rechtsinformationssystem des Bundes: https://www.ris.bka.gv.at
- Wirtschaftskammer Österreich: „Erhaltung, Instandhaltung und Wartung bei Pacht und außerhalb von § 3 MRG“, Stand 23.07.2026. Abrufbar über WKO.at https://www.wko.at
- Bundesministerium für Finanzen, Einkommensteuerrichtlinien 2000, Rz 6460 ff. zur steuerlichen Abgrenzung von Instandhaltung, Instandsetzung und Herstellungsaufwand. Abrufbar über Findok: https://findok.bmf.gv.at
- Mietrechtsgesetz (MRG), insbesondere zur Abgrenzung von Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich und Vollausnahme. Abrufbar über das Rechtsinformationssystem des Bundes: https://www.ris.bka.gv.at
- Österreichische Hotel- und Tourismusbank / Branchen- und Finanzierungsinformationen zur österreichischen Hotellerie, insbesondere zu Investitions-, Finanzierungs- und Rentabilitätsfragen. Abrufbar über: https://www.oeht.at
- ÖNORM EN 13306: Instandhaltung – Begriffe der Instandhaltung. Relevante begriffliche Grundlage zur Unterscheidung von Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung im technischen Kontext.
