Branchenleader – zehn westliche Merkmale
Controlling & Strategische Betriebsplanung
Branchenleader – zehn westliche Merkmale
12.01.2021
Controlling & Strategische Betriebsplanung Hotellerie
Erstellt: 12.03.2026
Karin Stefanie Niederer
Managing Partner
Villach & Wien, Österreich
karin.niederer@kohl-partner.at+43 4242 21123+43 664 46 02 777Zum AutorBenchmark des Monats – GOP zu Obligo & der explodierende Baukostenindex
Wie tragfähig ist Ihre Investitionsstrategie?
In dieser Ausgabe der Artikelreihe "Benchmark des Monats" von Kohl & Partner, werfen wir einen gezielten Blick auf die Kennzahl GOP zu Obligo – eine Größe, die selten im Fokus steht, jedoch entscheidend für den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg eines Hotels ist.
Berechnung
Die Kennzahl setzt den GOP (Gross Operating Profit) ins Verhältnis zum Obligo, also zu den gesamten aushaftenden Bankverbindlichkeiten.
Der GOP zeigt, welcher Anteil der Erlöse nach Abzug von Waren-, Mitarbeiter- und Sachkosten verbleibt und ist damit der zentrale Maßstab für operative Ertragskraft und Innenfinanzierung eines Betriebes. Das Obligo umfasst sämtliche Bankverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.
Formel: Obligo / GOP
Damit ist Obligo zu GOP nicht nur eine Finanzkennzahl, sondern ein strategischer Steuerungsindikator. Sie macht sichtbar, ob Wachstum, Investitionen und Verschuldung in einem gesunden Gleichgewicht stehen – oder ob sich strukturelle Risiken aufbauen.
Empfehlungswert
© Auszug aus der Kohl > Partner Benchmark Datenbank
Der Branchenschnitt liegt aktuell beim 6,5 fachen des GOP. Das bedeutet: Ein durchschnittlicher Betrieb hat das 6,5 fache seines jährlichen operativen Ergebnisses an Bankverbindlichkeiten aushaftend.
Kohl & Partner empfiehlt als gesunde Obergrenze ein Verhältnis von 7:1. Alles darüber ist strukturell kritisch zu betrachten.
Die Spannweite innerhalb der Branche ist jedoch erheblich. Die Top 25 % der Betriebe liegen unter dem 3,5 fachen, der Branchendurchschnitt bei 6,5 und das schwächste Quartil über dem 10,1 fachen.
Je höher dieser Wert, desto sensibler reagiert ein Betrieb auf Zinssteigerungen, Ertragsschwankungen oder zusätzlichen Investitionsbedarf.
Langfristige Entwicklung
© Auszug aus der Kohl > Partner Benchmark Datenbank
Betrachtet man den Zeitraum von 2004 bis 2024, sind die Baukosten um 75,2 % gestiegen, während die absoluten GOP im selben Zeitraum lediglich um 36,8 % zulegen konnten.
Bis 2019 verlief die Entwicklung positiv: Die Branche konnte die GOPs stärker steigern als die Baukosten – Investitionen waren überwiegend ertragswirksam. Seit 2019, insbesondere bis 2023, klaffen die Kurven deutlich auseinander. Die Baukosten stiegen massiv, während der durchschnittliche GOP rückläufig war. Erst in den letzten beiden Jahren zeigt sich eine leichte Stabilisierung – das strukturelle Ungleichgewicht bleibt.
Warum ist dieser Wert so wichtig?
In den vergangenen Jahren wurde intensiv investiert, wodurch das Obligo vieler Betriebe deutlich gestiegen ist. Gleichzeitig konnten die GOPs nicht im gleichen Ausmaß wachsen. Ertragswert und Investitionsvolumen entwickeln sich damit auseinander – ein zunehmender Eigenkapitalbedarf ist die Folge.
Je höher das Verhältnis von Obligo zu GOP, desto enger wird der unternehmerische Handlungsspielraum. Besonders problematisch wird es bei nicht unmittelbar gästerelevanten, aber betriebsnotwendigen Investitionen wie Brandschutzmaßnahmen, Küchenumbauten oder Liftsanierungen. Sie erhöhen nicht direkt den Umsatz, sind jedoch für Sicherheit und Werterhaltung essenziell. Ist das Verhältnis bereits hoch, fehlt oft der finanzielle Spielraum für solche Maßnahmen.
Ein gesunder Betrieb schafft Investitionen, die sich im Ergebnis widerspiegeln. Das heißt: Der GOP muss zumindest im gleichen prozentuellen Ausmaß steigen wie das Obligo. Steigt das Obligo um 20 %, sollte mittelfristig auch der GOP um rund 20 % wachsen. Nur dann stehen Verschuldung und operative Leistungsfähigkeit im Gleichgewicht.
Stefan Brida, Controlling-Experte von Kohl & Partner, fasst zusammen:
„Investitionen sind nur dann nachhaltig, wenn sie sich im operativen Ergebnis messbar niederschlagen – das ist der Branche in den letzten Jahren nicht gelungen.“
Banken betrachten diese Kennzahl zunehmend als strukturellen Indikator für die langfristige Finanzierbarkeit eines Betriebes. Ein ausgewogenes Verhältnis signalisiert Stabilität – ein dauerhaft hohes Verhältnis hingegen erhöht die Sensibilität bei Kreditentscheidungen.
Die Kennzahl ist außerdem stets im Kontext des Betriebszustandes zu beurteilen. Ein Neubetrieb weist naturgemäß anfangs höhere Werte auf. Kritisch wird es bei Häusern mit Investitionsstau: Hohe Schulden treffen hier auf zusätzlichen Finanzierungsbedarf.
Auch bei Betriebsnachfolgen spielt diese Kennzahl eine zentrale Rolle. Passen Obligo, Ertragskraft und Investitionsstau nicht zusammen, fehlt der nächsten Generation der Spielraum für notwendige Zukunftsinvestitionen.
Fazit
Die Kennzahl Obligo zu GOP sollte fixer Bestandteil jedes Businessplans sein. Investitionen müssen ertragswirksam werden – nur wenn der GOP im gleichen Ausmaß wächst wie das Obligo, bleibt die Kapitalstruktur langfristig tragfähig.
In Kombination mit einem klar strukturierten, mittelfristigen Investitionsplan und einer 10‑Jahres-Perspektive wird die Kennzahl zum strategischen Steuerungsinstrument. Denn nicht die absolute Höhe der Schulden entscheidet über die Zukunftsfähigkeit eines Betriebes – sondern die Stärke der Ertragskraft, die dahintersteht.
Steht bei Ihnen eine Investition oder Finanzierung an, unterstützt Sie Kohl & Partner gerne mit fundierten Analysen und einer klar strukturierten Investitions- und Finanzierungsplanung.
